Il mediatore che assume il mandato nei confronti di terzi è tenuto a risarcire il danno cagionato ad altrui nell'attività svolta

Cassazione civile , sez. III, sentenza 14.7.2009 n. 16382

Con scrittura in data 27-7-1989, M.R. Dette incarico alla Italiana Immobiliare s.r.l. (poi divenuta s.p.a.) di promuovere la vendila di un appartamento sito in ****, di cui aveva dichiarato di essere comproprietaria insieme alla madre M.E. E a N.L..

O.B.E., che a sua volta si era rivolta alla Italiana Immobiliare per l’acquisto di una casa, sottoscrisse una prima proposta di acquisto di detto appartamento in data **** e la M.R., all’atto dell’accettazione fece presente al mediatore che comproprietari del bene erano anche M.I., M.A., N.I.V., N.A., P.R. E P.G., anche in nome e per conto dei quali la stessa M.G. Sottoscrisse l’accettazione; la stessa O.B., in data ****, sottoscrisse una seconda proposta di acquisto per lo stesso immobile, in quanto era emersa l’esistenza di una pratica di condono edilizio in precedenza non comunicata dalla M.G., e anche tale seconda proposta fu accettata dalla M.G., con le ulteriori sottoscrizioni di N.L. E M.E..

In seguito, in virtù di più approfonditi accertamenti da parte del notaio rogante, risultò che l’immobile in questione era riportato nel n.c.e.u. Con due diversi numeri di partita, uno dei quali risultava intestato per 1/8 a C.R., deceduta da anni e della quale non erano reperibili gli eredi.

Pertanto, la O.B. Rinunciò ad acquistare la proprietà per intero, ottenendo la restituzione della caparra versata, e chiedendo alla società mediatrice Italiana Immobiliare il rimborso della provvigione, oltre al risarcimento dei danni.

Per il rifiuto della società in ordine a tali richieste, la O.B., con atto notificato il 16-9-1993, conveniva in giudizio la Italiana Immobiliare ai fini della restituzione della provvigione e del risarcimento dei danni; costituitasi la società (che in particolare negava ogni responsabilità a suo carico, con particolare riferimento all’esistenza della quota della C.R.), l’adito Tribunale di Firenze, con sentenza n. 2502/2002, accoglieva in parte la domanda condannando, la Immobiliare al pagamento di Euro 2.582,28, corrispondenti all’importo versato, oltre interessi e rivalutazione monetaria a titolo di restituzione della provvigione pagata dalla O.B.; ciò in quanto riteneva che il mediatore è tenuto ad una corretta informazione, secondo il criterio di media diligenza di cui all’art. 1176 c.c., e che pertanto doveva ritenersi responsabile per avere omesso di accertare l’effettiva titolarità del bene.

A seguito dell’appello della Italiana Immobiliare, la Corte d’Appello di Firenze, costituitasi la O.B., con la sentenza in esame, in data 28-5-2004 / 22-4-2005, rigettava l’impugnazione; affermava, in particolare, la Corte territoriale che “esaminando la proposta contrattuale che l’appellante sottopose all’appellata, facendogliela sottoscrivere, essa appare stesa nella maniera più semplice e più piana, in perfetta complementarietà con le diciture di rito del modulo prestampato, senza il minimo segnale verso il grosso problema, che c’era dietro, della complicata intestazione dell’immobile. Anzi, dal tenore letterale della proposta si esclude addirittura l’ipotesi di una comproprietà , giacchè l’oggetto dell’acquisto proposto è la sua pozione immobiliare, sua nel senso di appartenente alla venditrice. Insomma, la promittente acquirente sentiva di muoversi in un campo sicuro. E invece non era cosà¬. A questo punto, le possibili soluzioni sono due: o la società di mediazione non si curò affatto di guardare, o forse nemmeno di richiedere alla venditrice, i titoli di provenienza del suo diritto dell’immobile; oppure, avendoli guardati, ed essendosi accorta che le venditrice non era l’unica proprietaria, o che, comunque, la situazione dell’intestazione non era chiara, omise di farlo presente nella proposta contrattuale fatta firmare all’appellata. Si scelga l’una o l’altra ipotesi, la responsabilità contrattuale della società di mediazione c’è comunque. Sul dovere professionale di esaminare il titolo di provenienza, prima di sottoporre come fattibile l’affare al pubblico, o anche al singolo interessato, non esistono dubbi, perchè la funzione del mediatore professionale, con determinanti requisiti di cultura e competenza (Cass. n. 6389 del 8-2-2001), implica innanzitutto la verifica della fattibilità reale dell’affare, e non si riduce ad essere soltanto un megafono della grida negoziali altrui; sul dovere di rappresentare con scrupolo e lealtà alle parti le reali difficoltà che gli constano circa la fattibilità dell’affare non si può dubitare ugualmente, alla luce dell’insegnamento della Suprema Corte, più volte sopra citato”.

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