giovedì, 11 agosto 2022

Nullità del contratto di locazione

Nullità per mancanza di forma scritta

 

La locazione è il contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all'altra, il conduttore, una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo e dietro versamento di un corrispettivo, si tratta di un contratto consensuale, perché la consegna del bene non costituisce elemento per il perfezionamento dell'atto, ma, ai sensi dell'art. 1575, n. 1, c.c. oggetto di una specifica obbligazione contrattuale. La tesi della realità, risalente nel tempo e rimasta isolata in dottrina, si fonda sul disposto dell'art. 1380 c.c. che, risolvendo il conflitto tra più diritti personali di godimento a favore di chi abbia conseguito per primo il godimento del bene (e, quindi, abbia ricevuto la consegna della cosa), sembrerebbe escludere il perfezionamento del contratto di locazione anteriormente alla consegna. La giurisprudenza conferma che per il perfezionamento del contratto di locazione è sufficiente il consenso delle parti, potendo invece essere determinati per relationem la durata ed il momento della consegna della cosa locata, senza che ciò dia luogo ad indeterminatezza dell'oggetto, della durata e della misura delle prestazioni a carico delle parti, se queste abbiano preventivamente previsto, nell'ambito dell'autonomia loro riconosciuta dall'art. 1322 c.c., un meccanismo per la determinazione di tali elementi, in presenza del quale deve escludersi la nullità comminata dall'art. 1418, 2° co., c.c. La dottrina riconosce inoltre al contratto di locazione la natura di contratto ad effetti meramente obbligatori, perché produttivo di un'obbligazione a carico di ciascuna delle parti. Minoritaria, sebbene autorevolmente sostenuta, la definizione della locazione come contratto ad effetti reali, in quanto immediatamente costitutivo di un diritto reale. 

Al diritto del conduttore la dottrina prevalente assegna quindi natura personale, in particolare argomentando dalla contrapposizione tra la transitorietà che normalmente connota il godimento attribuito attraverso un contratto di locazione alla stabilità o, addirittura, perpetuità del godimento oggetto di un diritto reale. La locazione si configura, inoltre, come contratto a prestazioni corrispettive, in quanto la prestazione a carico di ciascuna parte trova il suo presupposto e la sua giustificazione nella prestazione a carico dell'altra e a titolo oneroso, poiché ciascuna parte, al fine di procurarsi un'utilità economica, sopporta un sacrificio patrimoniale: il locatore si priva del godimento del bene in cambio del fitto; il conduttore assume l'obbligo di corrispondere il corrispettivo al fine di conseguire il godimento. 

La locazione costituisce un contratto di durata, in quanto il protrarsi «per un dato tempo» dell'adempimento dell'obbligo a carico del locatore di far godere il bene è condizione essenziale affinché il contratto possa realizzare la sua funzione. La durata viene, quindi, definita elemento essenziale. Si precisa che, rispetto alle altre prestazioni di durata, che consistono in un'attività positiva o in un'omissione di attività che si protrae nel tempo, la c.d. prestazione di godimento oggetto della locazione si caratterizza in quanto la situazione duratura s'instaura con un comportamento iniziale positivo del locatore (l'immissione di un altro soggetto nell'utilizzazione del bene) al quale segue una prestazione negativa di astensione da parte del medesimo e una corrispondente attività di utilizzazione del bene da parte del conduttore. Possiamo qualificare la locazione come contratto ad esecuzione continuata, concretandosi essa nella corresponsione del canone integrata dal godimento del bene che si protrae nel tempo. 

La locazione comporta il sorgere di determinati obblighi a carico sia del locatore che del conduttore. L'art. 1575 c.c. indica tra le principali obbligazioni del locatore la consegna al conduttore della cosa locata in buono stato di manutenzione, da cui discende la garanzia per i vizi; mantenere il bene in uno stato tale da consentire l'uso convenuto, con il conseguente obbligo di eseguire le riparazioni necessarie a tal fine e di non compiere innovazioni che diminuiscono il godimento; garantire al conduttore il godimento della cosa che prende in consegna e osservarne la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto.

La forma del contratto Il contratto di locazione non è, in generale, soggetto a particolari oneri di forma. La forma scritta ad substantiam, infatti, è prevista esclusivamente per le locazioni ultranovennali aventi ad oggetto beni immobili (art. 1350, n. 8, c.c.). Tuttavia,a seguito della riforma della disciplina delle locazioni d'immobili urbani con l'entrata in vigore della L. n. 431/1998 tutti i contratti di locazione ad uso abitativo necessitano della forma scritta per la loro validità. Il mancato rispetto della forma scritta ad substantiam determina la nullità dell'intero rapporto. Tra gli elementi essenziali del contratto è necessaria l' indicazione del termine di durata. La l. 9.12.1998, n. 431 prevede espressamente, all'art. 1, 4° co., la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione aventi ad oggetto immobili adibiti ad uso abitativo. In particolare la Cass. a S.U. n. 18214/2015 ha affermato che, in materia di locazioni abitative, il contratto stipulato senza forma scritta (Legge n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4), è affetto da nullità assoluta, rilevabile d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale, eccettuata l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.

La nullità del contratto esprime sempre una valutazione negativa dell'ordinamento, la quale non esclude che il contratto nullo possa avere una sua efficacia nei confronti di terzi o anche delle parti. Secondo alcuni autori, solo il negozio esistente può essere nullo (la nullità costituisce un predicato del negozio)... Il negozio esiste in quanto ne ricorre la nozione giuridica ipotizzata dall'ordinamento.  Il negozio è una creazione del diritto, è il mezzo peculiare che ogni ordinamento giuridico mette a disposizione dei privati per il raggiungimento dei loro fini pratici e come tale non può avere che una vita giuridica. O riunisce tutti i requisiti voluti dalla norma, ed allora vi è negozio, oppure non li riunisce, ed allora non vi è negozio. Ciò che non rileva per il diritto è giuridicamente inesistente. Il termine negozio nullo designa...un non negozio... Un fatto giuridico, in genere e quindi un negozio giuridico, non esiste come tale quando è incapace di produrre effetti giuridici.

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(Vincenzo Mennea)

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LaPrevidenza.it, 20/07/2020

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