giovedì, 27 gennaio 2022

Locazioni: in caso di occupazione sine titulo, il danno è determinato ex lege

Risarcibilità dei danni dovuti al ritardo nella restituzione della cosa locata - art.1591 c.c.

 

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. La mancata restituzione della cosa locata al momento della scadenza del contratto o del suo scioglimento anticipato, postula l'esecuzione in forma specifica accompagnata dal risarcimento dei danni. In generale, comunque, l'inadempimento dell'obbligo di restituzione obbliga il conduttore a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino al momento della effettiva riconsegna, salvo in ogni caso l'ulteriore obbligo di risarcire il maggior danno conseguito.

Natura e contenuto della responsabilità. Per il fatto della cessazione del contratto il conduttore è tenuto alla riconsegna della cosa locata, derivi il venir meno del rapporto dallo spirare del termine, previa disdetta se necessaria, o da un'anticipata interruzione, per esempio in virtù di pronuncia giudiziale. La natura della responsabilità è stata ritenuta sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza di natura contrattuale. Con la previsione in esame il legislatore ha voluto espressamente prevedere una "sanzione" a carico del conduttore che restituisca la res locata in ritardo rispetto alla scadenza pattuita, prevedendo che, in tal caso, costui sia tenuto a pagare al locatore il canone fino alla riconsegna, oltre a risarcirgli il maggior danno che il locatore dimostri di aver concretamente subito a causa di tale colpevole ritardo nella riconsegna. Il mancato rispetto del termine di restituzione provoca automaticamente l'obbligo di corrispondere un importo pari all'ultimo canone versato o corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, di cui all'art. 1591 c.c. e deve essere ricompresa ogni obbligazione pecuniaria anche gli oneri accessori condominiali posti convenzionalmente a carico del solo conduttore. Secondo la Cassazione, ordinanza 6 aprile 2021, n. 9256, l'art. 1591 c.c. prevede che, al ritardo nella restituzione della cosa, il conduttore è tenuto a corrispondere "il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna", per cui è il legislatore stesso che prevede che in caso di ritardo nel recupero della disponibilità della cosa locata il locatore subisca un danno che è pari (quanto meno) all'ammontare del canone.

L'obbligo del conduttore di pagare al locatore il canone dopo la cessazione della locazione e fino al rilascio dell'immobile discende dalla legge e non dal contratto; tuttavia, in mancanza di contraria volontà delle parti, le modalità di pagamento restano quelle contrattuali. (Cass. civ., sez. III 06-08-2002, n. 11759).

Forme della costituzione in mora. Il locatore può costituire in mora il conduttore o con una disdetta o con una domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione. Il tema di locazione di immobili ad uso abitativo, l'art. 1591 c.c., non derogato da alcuna norma speciale, trova applicazione sin dalla scadenza legale o convenzionale del contratto, sicchè da tale data il conduttore deve essere considerato in mora ove non restituisca l'immobile locato, con conseguente obbligo di risarcire il danno; nè la mora è esclusa ove la data di rilascio dell'immobile venga fissata dal giudice, ai sensi dell'art. 56 della legge, n. 392 del 1978, in epoca successiva alla data di scadenza del contratto o venga prorogato lo sfratto. Il conduttore in ritardo nella riconsegna dell'immobile è tenuto dalla data di cessazione legale del contratto, oltre al pagamento del corrispettivo convenuto, anche al risarcimento del maggior danno subito dal locatore, a titolo di responsabilità contrattuale per il ritardato adempimento. Il pagamento del corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, costituisce il paramento di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire, ma poi in concreto, poiché il risarcimento va correlato al danno effettivamente subito, l'importo dovuto a tale titolo deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione, oltre al risarcimento del maggior danno subito dal locatore. Tuttavia, mentre il credito da corrispettivo convenuto fino alla riconsegna costituendo una forma di risarcimento minima prevista dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile prescinde dalla prova di un danno concreto al locatore, il maggior danno deve esser dimostrato dal locatore. Precisando i termini della suindicata obbligazione: il conduttore in mora, indipendentemente da qualsiasi prova fornita dal locatore, è tenuto a corrispondere al locatore un importo parametrato sul canone legale secondo le previsioni della legislazione speciale in tema di immobili urbani che ha integrato la disciplina codicistica, compresi eventuali aumenti o adeguamenti del canone ed oneri accessori, anche se è in facoltà del giudice, in sede di condanna al rilascio, di emanare una sentenza generica , mentre nel caso in cui il locatore adduca di aver subito un danno ulteriore, costui dovrà fornirne la prova, ad esempio, dimostrando di non aver potuto vendere o affittare l'immobile. La prova del maggior danno di cui alla seconda parte dell'art. 1591 c.c., che ricade sul locatore, deve essere rigorosamente provato nella sua esistenza e nel suo preciso ammontare dal locatore, a tal fine è utilizzabile qualsiasi mezzo di prova, comprese le presunzioni, le quali devono essere gravi precise e concordanti ai sensi dell'art. 2729 1°co. c.c., devono essere idonee a provare in concreto il danno subito dal locatore, ad esempio dimostrando l'esistenza di precise proposte di vendita o locazione ad un corrispettivo più elevato ovvero di altri concreti propositi di utilizzazione. Qualora sia stato accertato che il conduttore abbia ingiustificatamente rifiutato di restituire l'immobile locatogli, costui non può addurre, quale giustificazione del ritardo, la pendenza del giudizio nel quale aveva infondatamente eccepito la proroga del contratto, ma deve risarcire i danni prodotti al locatore, secondo la regola dettata dall'art. 1591 c.c. Il diritto del locatore al risarcimento del danno da ritardata consegna non può essere inficiato né dalla circostanza che il giudice ai sensi dell'art. 56, l. 27.7.1978, n. 392 abbia stabilito un termine di consegna per la fase esecutiva successivo alla scadenza del rapporto, né dalla legislazione contingente che incida sull'attuazione della sentenza di sfratto o che sospenda l'esecuzione degli sfratti.

L'art. 1591 cod. civ., nello stabilire che il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, predispone una determinazione legale del danno da mancata restituzione, costituita dal pagamento del canone convenuto, fino al momento di detta riconsegna (salvo il risarcimento dell'eventuale maggior danno, da dimostrare in concreto). In tale ipotesi, il canone convenuto costituisce solo il parametro di riferimento per la quantificazione del danno (minimo) da risarcire, sostituendosi la obbligazione risarcitoria a quella contrattuale originaria. Pertanto, vertendosi in tema di risarcimento correlato al danno effettivamente subito, l'importo dovuto dall'occupante deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione, con la conseguenza che, qualora l'immobile sia rilasciato nel corso del periodo in riferimento al quale il canone è contrattualmente commisurato, il risarcimento dovrà essere quantificato sulla base del canone mensile in proporzione ai giorni di effettiva occupazione.(Cass.civ.,sez. III 24/05/2003, n. 8240). La responsabilità del conduttore per i danni cagionati dalla ritardata restituzione dell'immobile (art. 1591 cod. civ.) è di natura contrattuale, con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della stessa, il locatore è tenuto anzitutto a fornire la prova dell'esistenza tra le parti di un contratto di locazione e, ove si tratti di rapporto locatizio tra un privato e la P.A. conduttrice, nell'esercizio della sua attività "iure privatorum", la prova anzidetta deve riguardare, in ragione della qualità del conduttore, un contratto rivestente necessariamente la forma scritta "ad substantiam". (Cass. civ., sez. III 22-04-2010, n. 9549).

La prova del danno. La prova del maggior danno, di cui alla seconda parte dell'art. 1591 cod. civ., non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene, ma richiede, invece, la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Detta prova incombe sul locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione. (Cass. civ., sez. III 27-03-2007, n. 7499).
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(Vincenzo Mennea)

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LaPrevidenza.it, 12/04/2021

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